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Decreto Salva-Casa, tutte le novità

05/06/2024

Sulla Gazzetta Ufficiale n. 124 del 29 maggio 2024, è stato pubblicato il decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69 recante “Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica”. Il decreto è entrato in vigore il 30 maggio 2024. Con l’obiettivo di semplificare e razionalizzare alcune importanti disposizioni in materia di edilizia e urbanistica, il provvedimento interviene su una serie di ambiti di immediato interesse dei proprietari di immobili, per far fronte alle difficoltà spesso incontrate dagli stessi nelle attività di godimento degli immobili stessi, comprese le attività di compravendita e quelle legate alla riqualificazione, al recupero e alla rigenerazione edilizia, anche mediante la regolarizzazione delle cosiddette “lievi difformità edilizie”.

Il decreto-legge interviene modificando direttamente le norme del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. Riportiamo, di seguito, un approfondimento sui principali contenuti.

Destinazione d’uso

Il DL prevede che il mutamento della destinazione d’uso nelle singole unità immobiliari senza opere, all’interno della stessa categoria funzionale, è sempre consentito, nel rispetto delle normative di settore, ferma restando, comunque, la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni.

E’ inoltre consentito il mutamento di destinazione d’uso senza opere tra le categorie funzionali di una singola unità immobiliare ubicata in immobili ricompresi nelle zone A), B) e C) di cui all’articolo 2 del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444 (Zone territoriali omogenee), ovvero nelle zone equipollenti come definite dalle leggi regionali in materia. Anche in questo caso, gli strumenti urbanistici comunali potranno fissare eventuali specifiche condizioni.

Sempre nell’ambito della generalizzata possibilità di effettuare il mutamento di destinazione d’uso per le singole unità immobiliari, gli strumenti urbanistici comunali potranno fissare specifiche condizioni, qualora il mutamento sia finalizzato alla forma di utilizzo dell’unità immobiliare conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell’immobile.

Il mutamento è inoltre svincolato dall’obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale previsto dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444 e dalle disposizioni di legge regionale, né al vincolo della dotazione minima obbligatoria dei parcheggi previsto dalla legge 17 agosto 1942, n. 1150. Per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra il passaggio alla destinazione residenziale è ammesso nei soli casi espressamente previsti dal piano urbanistico e dal regolamento edilizio.

Comunque sia, ogni mutamento di destinazione d’uso è soggetto alla segnalazione certificata di inizio attività di cui all’articolo 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241, fatte salve le eventuali norme regionali che fissino prescrizioni più favorevoli, mentre restano ferme le disposizioni del testo unico per l’edilizia nel caso in cui siano previste opere edilizie.

Edilizia libera

Ai sensi delle nuove norme sono da considerare in edilizia libera:

a) le Vetrate Panoramiche Amovibili, anche per i porticati rientranti all’interno dell’edificio;

b) le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, la cui struttura principale sia composta da tende, anche a pergola, addossate o annesse agli immobili, purché non determinino spazi stabilmente chiusi e non abbiano un impatto visivo e ingombro apparente disarmonici.

Tolleranze costruttive

Particolarmente importanti sono le disposizioni in materia di cosiddette “tolleranze edilizie”. Le nuove norme prevedono che, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro i limiti:

a) del 2 % delle misure previste dal titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati;

b) del 3 % delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 metri quadrati;

c) del 4 % delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati;

d) del 5 % delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati.

Ai fini del computo della superficie utile si tiene conto della sola superficie assentita con il titolo edilizio che ha abilitato la realizzazione dell’intervento, al netto di eventuali frazionamenti dell’immobile o dell’unità immobiliare eseguiti nel corso del tempo.

Sempre per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, costituiscono tolleranze esecutive, ai fini del rilascio dei relativi permessi:

a) il minore dimensionamento dell’edificio;

b) la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;

c) le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la difforme ubicazione delle aperture interne;

d) la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;

e) gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.

Doppia conformità

Altra modifica importante della disciplina sin ora vigente attiene alla cosiddetta “doppia conformità”: precedentemente, infatti, l’accertamento di conformità poteva essere chiesto solo quando veniva dimostrata la conformità dell’opera alla normativa edilizia e urbanistica vigente sia al momento della realizzazione, sia al momento della presentazione dell’istanza.

Il decreto salva-casa continua a richiedere la doppia conformità unicamente nei casi più rilevanti.

Per le difformità parziali, quindi, potranno essere sanati gli interventi se conformi

a) alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda;

b) ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’intervento stesso.

Le tempistiche di rilascio

Il Decreto supera la regola del silenzio rigetto, introducendo la regola del silenzio assenso, per cui, in mancanza di risposta da parte dell’Amministrazione entro i termini stabiliti, l’istanza si considera accettata.

In particolare:

a) se il permesso è in sanatoria il termine è pari a 45 giorni;

b) per la Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), invece, il termine è di 30 giorni.

A detti termini devono essere aggiunti, per immobili soggetti a vincolo paesaggistico, fino a 180 giorni.

Stato legittimo dell’immobile

Il provvedimento riduce alcuni oneri amministrativi per i cittadini in materia di “Stato legittimo” per la cui dimostrazione sarà sufficiente presentare il titolo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio, anche in sanatoria. Ne deriva quindi che le parziali difformità che saranno sanate contribuiranno a dimostrare lo stato legittimo di un immobile.

Strutture amovibili

Da ultimo, il provvedimento interviene anche in materia di strutture amovibili realizzate per finalità sanitarie, assistenziali, educative durante lo stato di emergenza nazionale dichiarato in conseguenza del rischio sanitario connesso all’insorgenza di patologie derivanti da agenti virali trasmissibili da Covid-19 e mantenute in esercizio alla data di entrata in vigore decreto, che potranno rimanere installate in deroga al vincolo temporale di cui all’articolo 6, comma 1, lettera e-bis), del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, in presenza di comprovate e obiettive esigenze idonee a dimostrarne la perdurante necessità.

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