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Immobili strumentali per imprenditori individuali tassati all’8%

18/01/2023

Gli imprenditori individuali possono decidere entro il 31 maggio di escludere dal patrimonio dell’impresa gli immobili strumentali, portandoli nel perimetro della sfera patrimoniale privata, pagando un’imposta agevolata pari all’8% invece di applicare la tassazione ordinaria sulle plusvalenze al 26%. L’agevolazione è prevista dalla Legge di Bilancio 2023 (197/2022), che rispolvera una norma sperimentata con la Manovra 2016 (comma 121 legge 208/2015). Vediamo come funziona.
Estromissione immobili strumentali

L’agevolazione consiste nel pagamento di un’imposta agevolata sostituiva di IRPEF e IRAP. La base imponibile è rappresentata dalla differenza fra il valore normale (o, in alternativa, quello catastale) e quello fiscalmente riconosciuto. Il valore fiscalmente riconosciuto è quello iscritto nel libro degli inventari o nel registro dei beni ammortizzabili, al netto delle quote di ammortamento dedotte fino al periodo d’imposta 2022 e tenendo conto di eventuali rivalutazioni fiscalmente rilevanti.

I requisiti per la detassazione

L’agevolazione è riservata agli imprenditori individuali, quindi sono esclusi i titolari di tutte le altre tipologie di impresa, gli esercenti arti o professioni, le società e gli enti non commerciali. L’imprenditore individuale deve vantare tale qualifica al 31 ottobre 2022 e conservarla fino al primo gennaio 2023. Questo, perchè l’estromissione agevolata riguarda i beni posseduti dall’impresa al 31 ottobre 2022 e ha effetto dal primo gennaio (esercitabile entro il 31 maggio). Diversamente, scatterebbe l’attribuzione del bene alla sfera patrimoniale privata dell’imprenditore, con la conseguente applicazione dell’imposta ordinaria. L’azienda può anche essere in liquidazione. E può utilizzare il beneficio anche l’erede dell’imprenditore deceduto dopo il 31 ottobre 2022 che ha proseguito l’attività, o il donatario dell’azienda. In entrambi questi casi, la prosecuzione deve essere sotto forma di impresa individuale.

Gli immobili ammessi

Gli immobili devono essere strumentali per destinazione o per natura.

  • Beni strumentali per destinazione: sono utilizzati esclusivamente e direttamente per l’esercizio dell’impresa indipendentemente dalle caratteristiche specifiche.
  • Beni strumentali per natura: per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, e di conseguenza si considerano strumentali anche se non utilizzati direttamente dall’imprenditore o anche se dati in locazione o comodato. In pratica, sono gli immobili identificati dai gruppi catastali B, C, D, E e A/10, in quest’ultimo caso solo se la destinazione ad ufficio sia prevista nella licenza o concessione edilizia, anche in sanatoria. Sono esclusi gli immobili merce (caso tipico, quelli destinati alla vendita dalle società immobiliari), e gli immobili in leasing. Gli immobili devono essere annotati nell’inventario o, per le imprese in contabilità semplificata, nel registro dei beni ammortizzabili. Fanno eccezione quelli strumentali per destinazione acquisiti fino al 31 dicembre 1991, data di entrata in vigore della norma che ha introdotto l’obbligo: possono essere estromessi anche se non presenti nell’inventario.

Come si esercita l’opzione

Bisogna attuare un comportamento concludente, che attesti inequivocabilmente l’esercizio dell’opzione.

Ad esempio, spiega la circolare 26/2016, “può considerarsi comportamento che esprime in modo concludente la volontà di estromettere gli immobili la contabilizzazione dell’estromissione sul libro giornale (nel caso di impresa in contabilità ordinaria) oppure sul registro dei beni ammortizzabili (nel caso di impresa in contabilità semplificata)”. L’opzione va esercitata entro il 31 maggio, e a quel punto ha effetto a partire dal primo gennaio 2023. In dichiarazione dei redditi bisogna indicare i beni estromessi e la relativa imposta sostitutiva. L’imposta sostituiva dell’8% si paga tramite modello F24 (codice tributo 1127), in due rate, così calibrate:

  • il 60% entro il 30 novembre 2023,
  • il 40% entro il 30 giugno 2024.

Ai fini IVA, l’operazione è una cessione con destinazione a finalità estranee all’esercizio d’impresa, ai sensi dell’articolo 2, comma 2, numero 5, del testo unico sull’IVA, Dpr 633/1972. In base a questa norma, costituisce una cessione di beni “la destinazione di beni all’uso o al consumo personale o familiare dell’imprenditore o ad altre finalità estranee all’impresa con esclusione di quelli per i quali non è stata operata, all’atto dell’acquisto, la detrazione dell’imposta”. Quindi, se l’acquisto del bene non era ricompreso, neanche parzialmente, nella detrazione al 19%, l’operazione di estromissione è fuori campo IVA. Infine, non sono dovute le imposte di registro, ipotecaria, e catastale, perché non c’è un vero e proprio trasferimento immobiliare, ma solo un passaggio dalla sfera dell’impresa a quella privata.

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